주택아파트담보대출 하기 전 꼭 확인할 사항

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안녕하세요. 오늘은 코로나와 겹쳐 힘든 시기 어려움을 겪고 있으신 분들을 위해 주택아파트담보대출에 관한 내용을 가지고 왔습니다.  이번 포스팅이 여러분께 많은 힘이 될 수 있었으면 좋겠습니다.

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-목차

1. 주택담보대출
- 가계대출
- 사업자대출

2. 주택담보대출시 주의사항

3. 주택담보대출 상품
- 디딤돌
- 서민실수요 일반 주택담보대출
- 보금자리론

4. 아파트대출
- 구매자금대출
- 생활안정자금대출
- 사업자담보대출

5. 대출 시 체크사항

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1. 주택담보대출

- 가계대출

* 순수한 거주 및 생활에 필요한 자금을 조달하기 위한 상품

사업 등의 목적이 아니라 순수하게 거주와 생활에 필요한 자금을 조달하기 위한 상품이며, 진행한 시기에 따라서 생활 안정 자금과 구매로 분류됩니다. 우리가 잘 알고 있는 주택담보대출 한도를 제한하는 DTI, DSR, LTV는 가계 자금으로 이용할 때 적용되며 사업자로 시행 때에는 이와 같은 제약에 구애가 없습니다. 

 

🔽 주택담보대출 한도를 제한하는 DTI, DSR, LTV가 뭔지 궁금하신 분들은 아래에서 확인해보시기 바랍니다.

 

* 구매하는 시기에 사용 불가, 등기로부터 3개월 이후 이용 가능

단 이는 구매하는 시기에 전혀 사용이 불가하며 등기로부터 3개월 이후부터 이용 가능합니다. 주로 부동산을 사들인다거나 입주를 위해서 필요한 자금 용도의 구매자금이 있으며 부동산에 근거 추가 여신한도를 신청하는 생활 안정 자금으로 나뉩니다. 1금융권이라든지 2금융권 모두 1년 이내에 많게는 1억까지이며 LTV, DTI, DSR 제한 내 가능합니다.

- 사업자대출

* 사업을 위한 대출, 2금융권에서 가능

말 그대로 순수하게 사업을 용도로 한 대출로 1금융권에서는 주거 물건 대상 불가해 2금융권에서 가능하며 신규사업자 또한 포함합니다.

주택담보대출은 현재 신용 등급과 소유한 주택의 시세에 따라 한도와 금리가 달라지니 이 점 참고하시어 안전한 금융 생활 이어가보시기 바랍니다.

 

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2. 주택담보대출시 주의사항

* 지역별로 LTV, DTI, DSR 제한이 다름

각 지역별(투기, 조정, 일반, 투기 과열) LTV, DTI, DSR 제한이 다릅니다. 단, 서민 실수요자 조건을 가지고 있습니다. 그에 따른 별도의 대상 자격을 운용하며 디딤돌대출은 독자적인 LTV, 보금자리론, DRI 기준을 가지며 DSR은 배제합니다.

* 투기 및 투기 과열지역, 조정 지역에 따라 허용치가 다름

LTV는 물건가격에 비해서 공급 가능한 주택담보대출 한도를 의미하는데, 투기 및 투기 과열 지역이라든지 조정지역, 일반에 따라서 그 허용치 또한 각각 40%와 50%, 70%로 구분 지어 집니다. 

DTI는 소득에 대비한 채무 비율을 뜻하는데 진행된 주택담보 대출 한도 바탕에 실 원리금 균등 추정금액을, 이와의 신용 여신은 이자 비용만을 합산해서 계산하고 있어서 큰 제약으로 자리하지는 않습니다. 

 

DSR은 총부채원리금상환비율로 부채가 매달 내는 금액을 한정함으로 주택담보대출 한도에도 직접적인 제한으로 자리합니다.

3. 주택담보대출 상품


- 디딤돌

* 부부합산 연 소득 6천 만 원 이하 무주택 세대주를 위한 상품

주택담보대출 중의 하나인 이 상품의 경우 부부합산 연 소득이 6천 만 원 이하로 무주택 세대주를 대상으로 하는 상품 중의 하나입니다. 

* 신혼, 생애 최초, 2자녀 이상이면 7천만 원 까지 혜택 가능(순자산 가액 3.94억 원 이하)

다만 신혼, 생애 최초, 2자녀 이상이면 7천만 원 까지 혜택 가능하며 부부합산의 순자산 가액이 3.94억 원 이하여야 합니다. 공부상 주택 요건으로는 현재 주택 금액 5억 원 이하, 주거 전용 면적이 85㎡ 이하이며 수도권을 제외 도시 지역이 아닌 읍, 면은 100㎡ 이하까지도 가능합니다. 

* 평가액은 대출 승인일 공시가격, 가격정보, 분양가액, 감정평가액 순서로 적용

담보 주택의 평가액은 대출 승인일 현재의 공시가격과 가격정보, 분양가액, 감정평가액의 순서로 적용되며 접수일 기준으로 담보 주택 금액 정보가 있는 경우 5억 원 이하입니다. 만 30세 이하의 미혼 단독 가구주는 주택 3억 원 이하이며 주거전용면적 60㎡ 이어야 합니다. 

 

* 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내 신청 가능 

신청 시기는 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내에 가능하고 금리는 연 1.85%~2.4%에 저리로 이용 가능합니다. 대출 처리기한에 대해서는 공사 홈페이지를 통해서 접수 때 최장 70일 정보가 소요되니 참고하시기 바랍니다.


- 서민실수요 일반 주택담보대출

* 부부합산 연 소득 9억원 이하 무주택자 가능

기본적으로 무주택자분에만 가능하며 대출 용도는 주택 구매 용도로 가능합니다. 소득 기준은 부부합산 연 소득은 9억 원 이하로 생애최초 주택 구매자의 경우 1억 미만입니다. 

이 밖에 세부 조건으로는 투기과열 지구에 대해서는 주택 시세 9억 이하이며 조정 대상 지역은 8억 이하로 최대한도는 4억입니다. 또한 DTI는 투기 과열 조성 대상 모두 같이 60%까지며 DSR은 은행권 40%, 비은행권(보험사) 60% 적용됩니다.

- 보금자리론

* 전세자금 반환, 신규주택구매용도, 기존 주택담보대출 상환 용도로 신청 가능

보금자리론은 주택 아파트담보대출의 일환 중 주택담보에 해당하는 상품으로 전세자금 반환, 신규주택구매용도, 기존 주택담보대출 상환 용도로 신청 가능합니다. 

 

무주택자, 1주택자가 활용하면 좋은 제도의 하나로 대출받은 날부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되며 기간은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년 등이 있습니다. 

* U보금자리론, T보금자리론, 대출 거래약정, 아낌e보금자리로 나뉨

크게는 주택금융 공사 홈페이지에서 신청하는 U보금자리론과 은행에서 직접 신청하는 T보금자리론, 대출 거래약정과 근저당권설정 등기를 전자적으로 처리하는 아낌e보금자리로 나뉩니다. 

 

유의 사항으로는 실행의 경우에는 대출 신청 완료한 후에 최장 70일 이내에 가능합니다.

* 신청부터 승인까지 최장 40일, 승인부터 실행까지 최장 30일 소요

신청부터 승인까지의 경우는 최장 40일이며 승인부터 실행은 최장 30일입니다. 신청조건은 민법상 성년에 해당하는 우리나라 국민이라면 가능하며 부부(미혼인 기준 본인) 기준 무주택자 혹은 1주택자입니다.

 

구매 용도에 대해서는 일시적으로 2주택 허용하지만 기존 주택 처분기한은 투기지역, 투기과역지구는 1년, 기타의 경우 2년 내에 처분해야합니다. 

* 최대한도 3억 6천 대출 가능, 미성년자 자녀 3명인 가구는 4억까지 가능

 

최대한도는 3억 6천만 원까지 대출할 수 있으며 미성년 자녀가 3명인 가구에 해당할 때에는 4억 원까지도 가능합니다. LTV는 기준에 따라 달라지며 최대 LTV는 70%까지입니다.

4. 아파트대출

- 구매자금대출

* 지역별 LVT 확인과 필요 금액에 맞는 최저금리를 확인 필요

지역별 LVT 확인과 필요 금액에 맞는 최저금리를 확인하는 것이 필요합니다. 전국적으로 투기과역 지구라든지 조성대상 지역 같은 규제 지역이 확산되면서 선수위의 담보 대출을 실행가능한 금액 또한 크게 감소한 만큼 어느 곳에서 어느 정도 자금 융통이 가능한지에 대해서 정확하게 파악하는 것이 관건입니다.

- 생활안정자금대출

* 전세 퇴거 자금으로 사용 OR 목돈이 필요한 경우 주택 형태별로 한도를 확인, 금리 비교 필요

 

전세 퇴거 자금으로 사용하거나 목돈이 필요한 경우와 주택 형태별로 한도를 확인하고 금리 비교가 필요합니다. 정부 LTV 규제는 뒷순위는 따르지 않고 있어서 한도 발생에 보다 유리한 적용을 받습니다. 즉 아파트 지역에 따라서 구입 자금 계획이 변동될 수 있으므로 미리 체크하고 준비하시는게 중요합니다.

- 사업자담보대출

*사업자담보대출의 경우 필요 한도 혹은 신용 등급, 주택 유형, 직군 등의 상황에 따라 맞는 상품이 달라질 수 있음

사업자담보대출의 경우 필요 한도 혹은 신용 등급, 주택 유형, 직군 등의 상황에 따라 맞는 상품이 달라질 수 있습니다. 최대 LTV 95%, 후순위나 대환으로 추가자금 확인이 필요하며, 필요한 금액 대비 최저 금리로 사용 가능 합니다.

5. 대출 시 체크사항

주택아파트담보대출은 매매가와 KB 시세를 기준으로 평가가 이루어지므로 미리 확인이 필요합니다. 또한 원리금균등, 만기일시상환방식, 원금균등 3가지에 대해서 비교하면서 본인의 상황에 맞는지 체크가 필요하기 때문에 대출 만기는 몇 년이 적당한지도 꼼꼼하게 살펴야 합니다.